Налоговый вычет за квартиру и проценты по ипотеке

Купив жильё, можно вернуть часть НДФЛ, который удерживали с зарплаты: до 260 000 ₽ с расходов на покупку и до 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке. Это 13 % от лимитов 2 млн ₽ и 3 млн ₽ из статьи 220 Налогового кодекса. Вернуть больше налога, чем вы заплатили, нельзя, поэтому крупный вычет растягивается на несколько лет. Ниже расчёт по годам с калькулятором, а в конце причины отказов.

Два вычета и их лимиты

С 2025 года НДФЛ платят по прогрессивной шкале: 13 % с годового дохода до 2,4 млн ₽, 15 % с части от 2,4 до 5 млн ₽ и выше. Вычет уменьшает облагаемый доход, поэтому при зарплате выше 2,4 млн ₽ в год он «срезает» доход, облагаемый по 15 %, и возврат больше. По данным Госуслуг, максимум составляет 440 000 ₽ по покупке и 660 000 ₽ по процентам при ставке 22 %.

Супруги получают вычет каждый в пределах своего лимита. Квартира за 4 млн ₽ в общей собственности даёт обоим по 2 млн ₽, то есть семья вернёт до 520 000 ₽.

Пример по годам

Квартира за 6 млн ₽, из них 4 млн ₽ в ипотеку на 20 лет под 12 %. Зарплата 100 000 ₽ в месяц, за год удерживают 156 000 ₽ НДФЛ.

• Первый год. Вычет на покупку 2 млн ₽, но налога всего 156 000 ₽, его и вернут целиком. Остаток вычета 800 000 ₽ переходит на следующий год.
• Второй год. Возвращают оставшиеся 104 000 ₽ по покупке. Ещё 52 000 ₽ удержанного налога можно вернуть по процентам: в первый год ипотеки проценты составили около 477 000 ₽, с них положено 62 000 ₽, но налога на всё не хватает.
• Дальше каждый год подаёте вычет по процентам, уплаченным за этот год, пока не наберётся 3 млн ₽ процентов.

Порядок не важен: неиспользованный остаток не сгорает, он переносится на следующие годы. Миф «подадите оба вычета сразу и потеряете часть» неверен.

Кто имеет право и кому откажут

• Нужен доход, облагаемый НДФЛ: зарплата, сдача квартиры с уплатой налога, продажа имущества. ИП на упрощёнке или патенте и самозанятые с доходов от бизнеса НДФЛ не платят, поэтому вычет им вернуть не из чего.
• Не дадут вычет, если жильё куплено у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, брата, сестры или опекуна.
• Не учитывают деньги, которые заплатили не вы: материнский капитал, субсидии из бюджета, деньги работодателя.
• Если вычет на покупку уже получали до 2014 года, новый не дадут: тогда он давался один раз и по одному объекту.
• Расходы на отделку новостройки учитывают, только если в договоре прямо сказано, что квартира без отделки, и есть чеки и договоры.

Как получить: три способа

1. Упрощённый порядок. Если банк участвует в обмене данными с ФНС, в личном кабинете налогоплательщика появляется готовое заявление. Его нужно проверить и подписать, декларация не нужна.
2. Декларация 3-НДФЛ в личном кабинете за прошедший год: договор покупки или ДДУ, выписка ЕГРН или акт передачи, платёжки, кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах. Камеральная проверка длится до трёх месяцев.
3. Через работодателя в текущем году: подаёте заявление в налоговую, она направляет работодателю уведомление, и НДФЛ перестают удерживать до исчерпания суммы.

Вернуть налог по декларации можно за три последних года. Право на сам вычет не ограничено сроком: купили квартиру в 2019 году и не заявляли? Подайте декларации за 2023–2025 годы.

Что ещё проверить

Если ставка по ипотеке высокая, сравните, что выгоднее: получать вычет по процентам или гасить досрочно. Досрочка уменьшает и проценты, и вычет с них, но экономит больше, чем 13 % возврата. Сравнение на цифрах есть в статье о досрочном погашении, график платежей построит ипотечный калькулятор. Вычеты за лечение и учёбу, а также за спорт заявляются отдельно, у них свой лимит, см. разбор социальных вычетов.

Частые вопросы